Le point sur le LMNP

de | 8 mai 2014

loueur-meubléAfin de bénéficier d’un régime fiscal réduit, les propriétaires peuvent meubler leurs biens, de sorte à ce que les locataires n’auront à apporter que leurs affaires personnelles. Dans ce cas là, le propriétaire porte le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP. L’appartement ou la maison à louer doit ainsi être équipé de literie, de chauffage, de meubles de rangement, d’ustensiles de cuisine, de table et chaises ainsi que d’autres équipements et mobiliers, permettant au locataire d’y vivre directement. Cela dit, l’accès au statut de LMNP se fait sous certaines conditions.

Les conditions pour accéder au statut de LMNP

D’abord, il faut que le propriétaire ait reçu l’aval du préfet après avis du maire avant de pouvoir louer son bien en meublé (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Il faut savoir que la mise en place de cette restriction d’urbanisme sert à éliminer les logements qui ont été loués nus. Cela fait que la plupart des logements qui bénéficient du statut LMNP sont des maisons ou des appartements neufs. Il se pourrait aussi que ce soit des logements mis en location, meublés bien avant la mise en place du statut LMNP.

Le propriétaire de bien qui souhaite bénéficier du statut LMNP doit aussi louer son bien sous forme de bail commercial. Il ne doit pas, par ailleurs, avoir un numéro RCS pour cette activité. En  outre, il doit imputer un montant de recette annuelle inférieur ou égal à 23.000 euros, à partir de cette activité. Il doit également imputer moins de 50% de son revenu global. Si le bien à louer a été acquis par le biais de crédit immobilier, il faut que la ration d’endettement ou les charges mensuelles du propriétaire ne dépassent pas 33% de ses revenus annuels, à moins que les revenus annuels du foyer fiscal soient supérieurs à 100.000 euros. Il faut aussi que le propriétaire ait une épargne mensuelle de 250 à 300 euros au moins. Il est à noter que ces conditions sont nulles si le propriétaire a acquis son bien sans crédit immobilier.

Fonctionnement de l’investissement LMNP

Pour commencer, vous investissez dans un bien immobilier neuf pour une location en meublée. Vous pouvez l’acquérir sans crédit immobilier, certes, mais c’est plus avantageux si vous le financez à 100% par emprunt. Pour payer la mensualité d’emprunt, par la suite, vous utiliserez les loyers nets de votre bien, les économies réalisées par la réduction d’impôt ainsi que votre épargne mensuelle.

Avantages du LMNP

En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel, le propriétaire bénéficie avant tout de défiscalisation au niveau de ses revenus. Par ailleurs, il bénéficie d’un patrimoine immobilier. Il s’assure également des revenus non imposables pendant plusieurs années grâce aux loyers. Nous pouvons dire qu’il s’agit plus ou moins d’une assurance décès ou d’invalidité pour la famille. C’est également un revenu complémentaire à la retraite.

Il se pourrait aussi que le propriétaire récupère la TVA de 19.6% au moment de l’acquisition du bien immobilier. En réalisant un bon choix de programme, le LMNP présente aussi l’avantage d’être sécurisant. En effet, le bail commercial dure 9 ans, de quoi vous permettre d’avoir une valorisation annuelle ou triennale. Vous bénéficiez également d’une bonne stabilité économique sur 30 ans et d’une stabilité fiscale, étant donné que la TVA que vous allez récupérer ainsi que l’amortissement du bien n’entrent pas dans la catégorie de niches fiscales. Par ailleurs, vous ne serez pas en charge de la gestion du bien, étant donné que vous la déléguez à un gestionnaire qui, le plus souvent, assume les charges sauf les frais d’acquisition, la taxe foncière, l’assurance, les frais de syndicat de propriétaires, les frais de comptabilité, les frais de rénovation et les dépenses liées au renouvellement des meubles (tous les 9 ans). De plus, vous pouvez choisir le type d’activité de votre bien. Ainsi vous pouvez l’aménager en résidence pour sénior, en résidence pour étudiant, en résidence touristique, ou encore en résidence d’affaires.

Pour bénéficier des avantages du LMNP, il est préférable d’avoir moins de 55 ans. Le mieux serait également que vous ayez des impôts peu élevés afin de profiter pleinement de la récupération de la TVA, ainsi que de la défiscalisation des revenus. Vous pourrez alors préparer aisément votre retraite, les loyers ainsi que les épargnes que vous devez réaliser constitueront dès lors des revenus complémentaires.

 

2 réflexions au sujet de « Le point sur le LMNP »

  1. www.informations-lmnp.com

    Bonjour,
    j’ajouterai une chose: le LMNP ancien permet une meilleure visibilité et l’amortissement est plus efficace que la réduction d’impô par contre, en 2015 les reventes LMNP via l’amortissement fiscal du bien sont très populaires. aussi les loyers sont payés dès la signature de l’acte.

  2. aude

    Merci pour cet article clair sur l’investissement LMNP (c’est assez rare pour être souligné !). Je me permets aussi de mentionner la Loi Censi-Bouvard, dans le cadre du LMNP qui permet d’obtenir directement une réduction d’impôts de 11% du prix du bien acquis.
    C’est donc un peu différent du système d’amortissement du LMNP Classique, mais c’est une option fiscal en plus pour ce dispositif déjà intéressant.

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